LPR换挡，怎么选？

本篇文章，我们要回答几个问题。

1、LPR和购房者有什么关系？

2、LPR是怎么定出来的？

3、我们是如何在不知不觉中，多付了280亿利息？

4、我们该转LPR吗？

金融名词层出不同，从最早的M2，到后来的MLF，又到现在的LPR。

作为一名购房者，我们真的不想了解那么多专有名词。

之所以关心LPR，是因为和房贷相关，直接关系到我们每个月的月供金额。

我们深入研究了LPR，发现了几个小秘密。

比如，银行切换了LPR，每年可以多收280亿利息。

不禁感叹，在金融体系里，哪怕一个小数点，带来的影响也是巨大的！

说到LPR，不得不提到它的前身：基准利率！

2020年之前，我们的房贷都是和基准利率挂钩的，而基准利率是国家发布的。

我们可以看下，过去20多年基准利率变化（蓝色）。

从大趋势看，基准利率一直往下走，所以我们的房贷利率也是每年下降的。

为什么要切换到LPR呢？是因为要推进利率市场化。

简单来说，LPR不是由国家发布的，而是交给银行商业银行决定。

LPR，又称贷款基础利率，是商业银行对最优质的客户执行的贷款利率。

我们的房贷利率，就是LPR的基础上，加个数字或者减个数字得到的。

本月的LPR是4.75%，就是18家商业银行共同商量得出的。

这18家银行，既包括工商、建设等国有大行，中信、民生等股份制银行，也包括渣打、花旗等外资银行，甚至还有微众、网商等互联网银行。

具体怎么定出4.75%这个数字呢？

就是18家银行分别报个数，去掉最高的，去掉最低的。

然后把所有数字加起来除以16（18-2），就是LPR的数值。

这就是我们购房者看到的LPR，直接和我们的利率挂钩。

我们目前，就处在从“基准利率”向“LPR”切换的时间节点上。

但这个时间节点上，出现了一个不起眼的0.1%。

就是这个0.1%，直接让银行们多收了280亿利息。

首先我们都知道：

无论说法是基准利率还是LPR，其实都是利率定价的基准值！

过去一年，大家都能感觉到降息了，但为什么该还的房贷却一分钱没少呢？

因为今年的降息，没有反应在基准利率上，都体现在LPR上了。

今年实际降息了0.1%，旧标准基准利率4.9%，而新标准LPR4.8%。

假定你原来有一笔基准利率4.9%的贷款，切换后应该依然是新标准LPR4.8%。

但根据银行规定，这次转换后你的贷款利率就变成了LPR+0.1%，还是4.9%！

经过上一波全民贷款买房，目前全国房贷余额28万亿。

多加的0.1%，对应每年的利息就是280亿。

你背的每100万房贷，每年要多付1000块利息。

一年降息的成果280亿，购房者一分钱都没享受到。

省吃俭用的钱，就这么成了银行财报里，多出来的利润。

看到这里，如果你还有兴趣继续看下去，我们就可以讲讲更好玩的算术题了！

上海的首套房贷，大部分还是打折的，一般是9折95折。

全国绝大部分地区，房贷都是上浮的，一般是上浮10%-25%不等。

旧标准“基准利率”切换到新标准“LPR”后，乘除法就变成了加减法。

这会带来怎样的影响呢？

我们分别以9折贷款和1.1倍贷款为例：

基准利率4.9%情况下，9折贷款就是4.41%，1.1倍贷款就是5.39%。

切换到LPR体系，4.41%就是4.8%-0.39%，5.39%就是4.8%+0.59%。

大部分公众号都写了，要选LPR而不是固定利率。

因为未来是长期低利率，LPR也会走低的。

我们当然双手双脚赞成，这是显然意见的结论。

将来，如果利率定价降低到3%。

按照基准利率乘除法来算，9折贷款就是2.70%，1.1倍贷款就是3.30%

如果LPR加减法来算，3%-0.39%=2.61%，3%+0.59%=3.59%！

看出什么不对劲了吗？！

没错，新算法相比于旧算法，打折的贷款更便宜，上浮的贷款更贵了！

如果未来利率持续走低，那你现在首套打折贷款更划算，而二套的上浮贷款相比之下要付更多的利息。

而现状是：除了上海，全国大部分城市的房贷利率都是上浮的。

而打折的贷款利率，都是发给……（你懂的）。