【重磅】上海：加装电梯仅需2/3业主同意即可！老公房的春天来了！

刚刚，2019年12月19日，@上海发布 发出了加装电梯新政。核心是，业主意愿征询通过比例放宽到2/3、可提取公积金用于加梯……

以前需要90%的人同意才行，只要一楼不同意就没法加装电梯了；现在只要2/3业主同意即可，也就是3/4/5/6楼同意就可以了，不用管一楼和二楼的反对意见了！！

老公房，或许瞬间价值升值百万！

新规则2019年12月25日就要开始实施了！

以下，且听淘屋深度分析：

楼梯房加装电梯之后，将立即提升房屋价值。

这中间，正酝酿着新的房产投资机会。

2018 年3月5日的《2018年国务院政府工作报告》中写到：

“有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。”

上海的楼梯老公房加装电梯正进行得如火如荼。

例如前天，@上海长宁 官方微信公众号就发布消息，讲到上海市长宁区“又一老公房加装电梯啦”。

一、加装电梯的进展

当前，上海市楼梯房加装电梯进展明显加快。

2014年，上海市静安区美丽园居民区的华怡园（延安西路150弄）1号楼加装了全市第一部电梯。

2015年10月，普陀区怒江苑小区7号楼，成为上海首个居民自筹资金加装电梯的成功案例。

截止2017年5月，上海多层住宅加装电梯已竣工12台、正在施工5台、完成立项即将开工的有43台。

淘屋近日把当前上海各区老房加装电梯数量进行收集统计。

截止2018年6月13日的不完全统计，总计已经竣工投入使用的有28台电梯，总计已立项(含已竣工)有130台电梯：

长宁区：已立项43台电梯，其中竣工12台。

普陀区：已立项34台电梯，其中竣工7台，10台正在施工。

静安区：已立项26台电梯，最近开工8台。

虹口区：已完成9个立项批复，共涉及13部电梯，其中6台已竣工投入使用。正在立项审批中的有4个项目，预计6月底前完成立项。

杨浦区：已完成8个立项批复，涉及8个小区共14台电梯，已经竣工3台。

<图 上海市杨浦区周家嘴路2001弄东银名苑18号多层楼安装新电梯>

二、老龄化倒逼加装电梯快速前进

楼梯房加装电梯，在上海取得了如此大的进展，核心原因是因为上海户籍人口的老龄化太严重。

正如淘屋在之前文章《重大预测：上海即将放开落户》中分析过的。

上海户籍常住人口中65岁及以上老年人口达到315.06万人，占户籍人口总人数的21.8%；而60岁以上的占比更高达33.2%。

这是平均数据，到了不同区县的老龄化矛盾就更加突出，例如虹口区60岁以上的老龄人口比例达37.93%。

而大量老年人居住在80/90年代的楼梯房（俗称“老公房”）中，在上海，无电梯的多层住宅约有22万个门栋，这其中高楼层住户达100万户以上。老年人出门需要上下楼梯，出行极其不方便，居民呼吁声音很高。

例如在2018年上海全面开展的大调研中，虹口区江湾镇街道共收到来自居民的书面建议和呼声2000条左右，其中希望给多层住房加装电梯的有280条，占14%。

这也是上海老小区居民一个普遍的诉求，上海已经进入深度老龄化社会，这个数字在各社区中很有代表性。

上海市这些年也做了很多制度建设，来促进多层住房加装电梯的进程。

—时间进度表

2012年8月，上海成立加装电梯试点工作协调小组，启动本市多层住宅加装电梯试点工作。

2014年1月7日，上海市财政局发布《关于本市既有多层住宅加装电梯试点政府补贴有关事项的通知》，政府按照加装电梯施工金额（含电梯及相关的其他费用支出）的40%予以补贴，最高不超过 24万元/台。

2016年9月30日，市住房城乡建设管理委 市规划国土资源局 市质量技监局发布《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关建设审批的通知》，把审批章从46个精简到15个，缩短加装电梯申请流程。

2018年3月6日，由市住宅建设发展中心、市房屋修建协会等编制的《上海市既有多层住宅加装电梯建设指南》公布。这是一部目前信息最全、指导性最强的加装电梯工作指南和操作手册。

2018年3月20日，上海市第一家加装电梯事务所成立。目前，事务所对居民的指导暂不收费，今后考虑列入“政府购买服务”清单。 

三、加装电梯的难度大大降低

在政府大力促进下和居民本身的急迫需求下，上海市加装电梯的难度大大降低。

从流程上来说，只要本小区三分之二居民同意，本楼三分之二(之前需要90%)居民同意，即可提交申请。审批环节已经大大简化。

商业服务机构，居民自发组建、完成加装电梯，是一件非常复杂的事情。目前已经有各种第三方机构来实现“代理甲方”的职责，居民只要推动完成居委会投票即可。目前有各种加装电梯事务所、物业管理公司、电梯公司来提供这些第三方服务。

例如上海三菱电梯有限公司在工程中心就增设了加装电梯的业务，从卖电梯到装电梯。电梯设计、安装原本就是三菱的强项，同时公司整合资源，与具有专业资质的设计院、土建公司合作，开展工程施工。第一个项目就是胶州路556号，这是一幢独栋的7层商品房，一梯四户，加梯条件很好。三菱公司成为业主的“代甲方”，从二次征询就开始介入，随后是电梯设计、规划审批等流程，直到今年7月电梯开工。3个多月后，工程即将顺利竣工。

四、加装电梯成本收益分析

从成本上来说，按照上海目前的规定，政府目前40%的补贴，最高不超过 28万元/台(之前补贴最高不超过24万)。加装电梯费用一般在60万元左右，相当于居民共承担36万左右。目前各楼层一般分摊成本的建议如下表格（以六层楼梯房为例）。

从收益上来说，不同楼层加装电梯后的利弊分析如下图。

以3楼的单价做为基准，淘屋一般认为，加装电梯前后，对各楼层房价的影响大致如下。

这里以比较常见的6层楼、一梯四户为例，来进行成本收益分析。这样的房子每层楼245平左右，大约是由45平一房、两套60平两房和一套80平三房组成。

电梯成本60万，政府补贴24万，居民掏钱36万。

假设3楼的平均单价为5万/平。

则加装电梯后的收益率分析如下。

由上我们可以看到，

如果整栋买下、加装电梯、然后卖出，收益率并不高，只有5.82%。

但是如果只是买了5楼、加装电梯、然后卖出，收益率很高，可以达到19.05%。

但是如果只是买了6楼、加装电梯、然后卖出，收益率很高，可以达到23.5%。

如果是楼梯房顶楼复式6复7，则可能收益率更高。

如果购买了上述六楼的80平三房，单套利润就是80万啦。

五、买不买？

说了这么多，是不是应该马上去买老公房的六楼呢？

其实，真正要实现加装电梯，概率还是比较低。

目前上海有22万套楼梯房，已经立项加装电梯的是130套，占比只有0.06%。

只能说存在这个可能性，尤其是已经在申报加装电梯立项的小区，可以关注起来了。

其他城市如何？听说北京也在大力推进加装电梯哦。

——end——