上周和一位刚留学归国的小朋友聊天，他近期准备买房，想听听专家意见。基本情况是首套资格，上海户口，即将和女朋友结婚，双方家庭共同出资400万买房。男孩收入每月1.5万，研究院工作；女孩收入每月1万，事业单位工作，双方公积金每月接近5000元。

目前想贷款200万，买套总价600万的房子，问我有没有合适的房源推荐。

房源，是大部分购房者直接想到的问题。但在我眼中，他的问题根本不是房源！

我们来简单看看他的处境——

首先他的起点不低，父母可以支持400万首付，意味着双方家庭殷实，且极大概率父母收入不低。新上海人，拥有首套资格，意味着可以享受按揭低利率。看起来唯一的障碍是刚毕业起薪比较低，而他的购房预算，是按照自己刚毕业的月供承受能力来计算的。

但这个设想，是只考虑了现在，没有考虑到未来！

我们简单看下600万能买到什么样的房子。600万预算，可以买古美静安新城两房，带一个尚可的学区；可以买周浦康桥三房；可以买真如副中心次新电梯两房，比如星河世纪城等。这个预算，给新婚夫妇还是可以接受的选择。但他们很快会有孩子，父母也很快会来帮他们带孩子，这个时候两房就很局促了。

有人肯定说，大不了5年后再置换嘛。说出这种话的人，一定没有置换过。置换意味着动辄大几十万的税费，同时他还丧失了宝贵的首套资格，要付出七成首付。按照设计院的工资增长幅度，他很难在5年时间内攒够置换的钱。最终大概率的是动弹不得，只能在600万两房里待着。

所以，我给出的解决方案是借助父母的力量一步到位，买套1000万的房子，贷款650万。而1000万房子，有机会在内中环非强势区域买入不错的3房，一次性解决居住和学区的问题。有朋友可能会问，小两口收入才2.5万，每月月供3.5万，难道不吃不喝吗？

首先，月供压力一部分由双方父母承担，自己每月承担还贷1.5万，其中5k是公积金，实际支出1万元。工作后随着经验积累，收入会有显著增长，还贷压力逐步降低。父母还有10年左右退休，这10年逐步将整个家庭的还贷压力，从父母转移到自己身上。如果出现短期财务压力，还可以卖出一套老家的房子，或者使用信用贷等低利率金融工具短期支撑。

如果采纳这套前瞻性方案，这对小夫妻将短期借助父母的力量，在上海拥有一个很高的起点。这才是最符合他实际需求的方案。

但真实的世界，往往是在年轻的时候，不会意识到这400万是父母终生的积蓄，并且充满幻想的认为自己将来有无限可能。

这几年我从事房产咨询行业，通过各种途径面聊过上千位购房者，为上千位购房者提供过咨询，也帮助数百名客户买到了心仪的房子。

我们发现很多人并不知道自己拥有什么，可以调用哪些资源，更不清楚什么样的房子适合自己。

我在这里简单总结下买房最大的三个坑，希望看到本文的朋友可以规避。

一、买小了

买小了是最大的坑，无论怎么强调这点都不为过。这点，只要是早年买过房的朋友，都有深切体会。

5年前，我一个年收入20万的朋友，拿着100万的首付，只愿意贷公积金买套170万的老公房。如今，因为没有了首套资格，虽然收入已经涨到35万每年，却换不动，只好孩子老人一起挤在70平的小房子里面。

这种例子实在太多，不胜枚举。如果只考虑当前需求，一点不考虑未来的需求，那一定会被惩罚，那么一定会在未来遭受现实的洗礼。哪怕当年他这套房子比市场价低10万买到的，又对居住条件改善有什么帮助呢？

绝大多数人在买房这件事上，都是过于保守的，适当拔高预算是必要的。

请注意，是适当拔高，而不是无止境拔高。

二、太激进

有的人买小了，就有人买的太激进。

上半年我们看过一套房子，房东急卖，已经是焦头烂额。我去看了这套，价格很便宜，但了解到这套房子背后的故事，最终决定不买。

一套1400万的房子，内环内核心区域次新，接近300平。但是，里面有1350万的抵押，而且是抵押给信托机构，年化利率11%，每年光还利息将近150万。之所以火急火燎的卖，因为已经还不出利息，而且房子扣除贷款，价值已经几乎清零了。

我们很容易还原这位朋友当时买房的心态：想用100万首付买套便宜的房子撬动高杠杆，期待房价迅速涨起来赚大钱。但买下之后的一年，房价纹丝不动甚至还有些许下跌，耗光了手里的现金后，只能断臂求生。但一方面房子面积太大，一方面房子有高额抵押，市场上根本没有人愿意去接这个烫手山芋。

上面的案例，是极端情况。还有些朋友是金融圈，前两年收入很高，乐观的买入大房子，甚至还花了大价钱装修，幻想自己已经是上流人士。今年遇到寒冬，要么收入下滑甚至失业，家庭财务压力陡增，是继续抗还是果断卖，陷入两难。

所以，不能仅仅针对当前的收入做出过度乐观的判断，而是要清醒的认识到自己赚的是什么钱。同样是5万每月收入，三甲医院医生就比金融从业者，风险系数小得多。

三、信息爆炸/信息匮乏

在买房这件事上，信息爆炸和信息匮乏是同时存在的，因为你缺少一个认知框架。

很多朋友要问了，既然信息爆炸，怎么可能信息匮乏呢？

我简单说个场景，你可能每天接到10通中介电话，可能每天看10篇和房子相关的公众号文章。但真正对你有价值的，又有多少呢？很多人接到中介电话去看房，糊里糊涂的买了一套，第二天就觉得后悔了。平时买台电脑，我们还会比价挑选配置，轮到买房这么重大的决定，居然这么草率的就决定了。仔细想想，不觉得很奇怪吗？

在我看来，买房起码要有4个有四个必要环节——

1、确认需求。充分盘点自己的需求，以及未来5年可能发生的需求。

2、确认预算。根据自己的收入，家庭的支持，便宜可调用的钱，是否首贷资格，从银行能借多少钱等，在安全的前提下，确认自己的预算范围。

3、实地看房。根据实地看房，对自己的需求做二次确认。脑子里想的，和实际感受的，会有很大差异。有些朋友号称看了50套，都在自己周边2公里内，这是无效看房。

4、谈判交易。这是最后一步，也是把控交易安全的关键一步。你需要充分了解房子的信息，避免房子有问题，避免自己违约，避免学区被占用的等。要记住，中介告诉你的信息，都不一定是真实信息。

三年时间，我面聊过1000个客户，为上千名客户做过房产咨询，也遇到过各式各样的问题，帮助大部分朋友避免了踩坑。如果各位朋友有兴趣，我可以逐步把一些典型问题写出来，供各位参考。具体针对每个人的情况，给出的方案又有很多变化。

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